Auf­lö­sung der nicht­ehe­lichen Le­bens­ge­mein­schaft – Räu­mungs­klage, wenn die Woh­nung im Al­lein­ei­gen­tum eines Part­ners steht

Ist ein Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft Alleineigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, so ist fraglich, wie hinsichtlich der Immobilie bei der Auflösung der Lebensgemeinschaft zu verfahren ist:

1. Anwendbarkeit von Mietrecht

   Zwischen den Partnern kann ein Mietverhältnis begründet worden sein.

   Indiz für die Annahme eines Mietverhältnisses ist die Zahlung eines Mietzinses. Die Zahlung des Mietzinses kann allerdings durch gleichwertige Gegenleistungen anderer Art ersetzt werden.

   Ist Mietrecht anwendbar, dann ist das Mietverhältnisse auch nach mietrechtlichen Vorschriften aufzulösen. Es gelten insbesondere die mietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften.

2. Nichtanwendbarkeit von Mietrecht

   Besteht kein Mietverhältnis zwischen den Partnern, so hat der Alleineigentümer gegenüber seinem Partner einen Anspruch auf Räumung.

   Allein durch die Aufnahme des Partners in die Immobilie des Eigentümers wird kein Mietverhältnis begründet. Deshalb sind auch die mietrechtlichen Schutzbestimmungen nicht anwendbar.

   Allerdings steht dem Alleineigentümer kein Selbsthilferecht zu! Dann hat der Nichtmieter gegebenenfalls Besitzschutzansprüche gemäß § 861 BGB.

3. Leihvertrag

   Auch der Abschluss eines Leihvertrages zwischen den Partnern ist denkbar.

Der Bundesgerichtshof führt in den Leitsätzen eines Urteils vom 30. April 2008 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen XII ZR 110/06 aus:

• Steht die von den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner, so beruht die Einräumung der Mitnutzung an den anderen Partner im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Der Abschluss eines Leihvertrages über den gemeinsam genutzten Wohnraum ist zwischen den Partnern zwar grundsätzlich möglich. Zu seiner Annahme bedarf es jedoch besonderer tatsächlicher Anhaltspunkte, die erkennbar werden lassen, dass die Partner gerade die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung aus ihrem wechselseitigen tatsächlichen Leistungsgefüge ausnehmen und rechtlich bindend regeln wollen.
• Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985 BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines Wohnrechts) getroffen haben.
• Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.