Rechtsanwalt Sönke Nippel

Rechtsanwalt in Remscheid

Mietrecht

(5 Beiträge im Archiv)
 

Mietrecht

Rechts­an­walt und Mietrecht

vom

Ab Januar 2016 veröffentliche ich neue Beiträge zum Mietrecht nur noch unter der Domain www.rechtsanwalt-und-mietrecht.de. Dies geschieht, um zukünftig die Sachthemen für den Leser übersichtlicher gliedern und aufzeigen zu können.

Es folgte eine Auflistung der Übersichtsseiten und der darin enthaltenen Beiträge:

Die hier unter der Domain www.ra-soenke-nippel.de bisher veröffentlichten Beiträge habe ich auf die Domain www.rechtsanwalt-und-mietrecht.de verlagert:
 

Allgemeines Mietrecht

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mietmängel

Der Vermieter haftet dem Mieter für die dauernde Mängelfreiheit der Mietsache. Erfüllt er diese Pflicht nicht, nicht rechtzeitig oder schlecht, kann der Mieter von ihm deren Erfüllung verlangen, evtl. die Miete mindern, Schadensersatz verlangen etc.

Die folgende Artikel habe ich zu dem Thema „Mängelhaftung“ bisher verfasst (durch einen Klick auf die Überschrift öffnen Sie den Artikel):

 

Beendigung des Mietverhältnisses

Der Vermieter haftet dem Mieter für die dauernde Mängelfreiheit der Mietsache. Erfüllt er diese Pflicht nicht, nicht rechtzeitig oder schlecht, kann der Mieter von ihm deren Erfüllung verlangen, evtl. die Miete mindern, Schadensersatz verlangen etc.

Die folgende Artikel habe ich zu dem Thema „Mängelhaftung“ bisher verfasst (durch einen Klick auf die Überschrift öffnen Sie den Artikel):

 

 

Nebenkosten im Mietrecht

Der Ausdruck „Nebenkosten“ wird in einem weiten Sinne verstanden. Gemeint sind alle Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete erbringen muss. Der Vermieter muss ggf. über die Nebenkosten ordnungsgemäß abrechnen.

Hier habe ich die folgenden Fragen zu den Betriebs- und Nebenkosten im Mietrecht angesprochen (durch einen Klick auf die Überschrift öffnen Sie den Artikel):

 

 

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum ist echtes Eigentum im Sinne des BGB, nicht lediglich ein „grundstücksgleiches Recht“. Es handelt sich um die unauflösliche Verbindung einer Bruchteilsberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten (durch einen Klick auf die Überschrift öffnen Sie den Artikel):

 

Er­hö­hung von Be­triebs­kos­ten – Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot und „Be­triebs­kos­ten­spie­gel“

vom

Der deutsche Mieterbund (DMB) gibt einen „Betriebskostenspiegel“ heraus. Die Angaben in dem verlinkten Betriebskostenspiegel betreffen Heizkosten, Warmwasser, Grundsteuer, Hauswart, Müllbeseitigung, Aufzug, Gebäudereinigung, Sach- und Gebäudeversicherungen, Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen, Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung sowie sonstige Kosten. Die in dem oben verlinkten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2012. Daneben gibt es auch noch andere Übersichten, aus denen sich Angaben über Betriebskosten entnehmen lassen.

Der „Betriebskostenspiegel“ des DMB und die anderen Übersichten haben zwar keine direkte rechtliche Bedeutung. Es ist immer eine Prüfung am konkret vorliegenden Einzelfall erforderlich. Dennoch lassen sich aus dem „Betriebskostenspiegel“ und aus den anderen Übersichten wertvolle Anhaltspunkte für das Vorliegen von Fehlern in den Betriebskostenabrechnungen ablesen. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden.

Erhöhungen der Betriebskosten müssen dem mehrfach in § 556 BGB angesprochenen Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen. Nicht auf alle diese Faktoren hat der Vermieter tatsächlich auch Einfluss, wie zum Beispiel die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder die Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen. Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen kann, die objektiv erforderlich waren. Das Amtsgericht Dortmund hat z. B. zu der Erhöhung von Kosten des Hauswarts sowie zur Erhöhung von Kosten der Gebäudereinigung von seinem Recht zur Schätzung gemäß § 287 ZPO Gebrauch gemacht und so eine Erhöhung der Hauswartkosten von 142,93 € auf 422,73 € sowie der Kosten der Gebäudereinigung von 244,56 € auf 569,86 € unter zur Hilfenahme des Betriebskostenspiegels entsprechend den folgenden Ausführungen reduziert (AG Dortmund, Urteil vom 15. September 2015, 425 C 1223/15):

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 € in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 300,00 €. Diese Beträge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 €/m2) unterhalb und bei den Kosten der Gebäudereinigung (0,21 €/m2) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.

Er­neu­erung, Rei­ni­gung und Rück­bau des Tep­pich­bo­dens im Miet­recht

vom

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf den Bodenbelag der Mietsache. Die nachfolgenden Ausführungen sollen eine erste Übersicht zu den möglichen Streitquellen während der Dauer des Mietverhältnisses geben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gilt, dass eine Erneuerung des Teppichbodens durch den Mieter in der Regel nicht geschuldet ist, ggf. aber eine Grundreinigung im Rahmen zulässig vereinbarter Schönheitsreparaturen (s. u. 4.). Zumeist schuldet der Mieter den Rückbau eines selbst eingebrachten bzw. von einem Vormieter übernommen Teppichbodens (s. u. 5.).

  1. Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 536 Abs. 1 BGB

    2. Der Vermieter kann im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gemäß § 536 BGB verpflichtet sein, einen mitvermieteten Teppichboden zu erneuern, wenn dieser abgenutzt ist (vgl. dazu BGH vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, Rdnr. 26). Der BGH nimmt eine derartige Pflicht sogar dann an, wenn sich der Bodenbelag bereits bei Einzug in einem schlechten Zustand befunden hat (s. o. BGH, Rdnr. 25).

    Das Amtsgericht Köln geht in einem Urteil vom 11. Februar 1998 weiter (213 C 501/97): Gemäß dem AG Köln hat ein 10 Jahre alter Teppichboden seine übliche Nutzungsdauer bereits hinter sich, wenn Laufspuren vorhanden sind. Dann ist der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verpflichtet, diesen nach § 536 BGB zu erneuern.

    Auch das LG Dortmund geht in einem Urteil vom 3. September 1996 von einer nur 10-jährigen Nutzungsdauer eines Teppichbodens aus.

    Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Neuverlegung des mitvermieteten Bodenbelages nicht nach, kann der Mieter die Miete jedenfalls dann mindern, wenn der Teppichboden mangelhaft. Anhaltspunkte dafür, ob der Teppichboden mangelhaft ist, können sich aus dem Maß der vom Vermieter geschuldeten Instandsetzungspflicht, insbesondere aus dem Mietvertrag ergeben.

  2. Schadensersatz und Selbstvornahmerecht durch den Mieter gemäß § 536 a Abs. 1 und 2 BGB

    3. Der Mieter kann vom Vermieter ggf. auch Schadenersatz verlangen, wenn der mitvermietete Boden abgenutzt ist bzw. neu verlegt werden muss. Der Mieter kann dann ggf. sogar den Teppichboden im Wege der Selbstvornahme gemäß § 536 a Abs. 2 BGB selbst erneuern und Schadens- bzw. Aufwendungsersatz vom Vermieter fordern (s. o. BGH, Rdnr. Rdnr. 27).

  3. Abnutzung des Teppichbodens durch den Mieter – vertragsgemäßer Gebrauch gemäß § 538 BGB

    4. Beschädigungen des Bodenbelags durch den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hat der Mieter im Rahmen des § 538 BGB nicht zu ersetzen. Übliche Abnutzungserscheinungen eines mitvermieteten Teppichbodens hat der Mieter nicht zu verantworten. Allerdings können „unübliche Abnutzungsspuren“ (Rotweinflecke, Brandflecke, Flecke von Hundeurin, …) zu Ansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter aus positiver Vertragsverletzung bzw. und unerlaubter Handlung führen.

  4. Reinigungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses

    5. Nach dem allgemeinen, seit vielen Jahren im Bereich des Miet- und Pachtrechts eingebürgerten Sprachgebrauch, gehört die Erneuerung von Bodenbelägen einschließlich des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen (s. OLG Celle, Urteil vom 20.11.1996, 2 U 273/95, Rdnr. 26 mit weiteren Nachweisen). Der Mieter ist also im Rahmen von Schönheitsreparaturen in der Regel nicht verpflichtet, einen neuen Teppichboden zu verlegen.

    Die Grundreinigung des Teppichbodens soll jedoch bei einer allgemein gültigen Absprache zur Übernahme der Schönheitsreparaturen mit umfasst sein. Die Ausführungen des BGH in einem Urteil vom 8. Oktober 2008 (XII ZR 15/07) zu einem Gewerberaummietverhältnis sollen hingegen auch auf den Wohnraummietvertrag übertragbar sein. Dann wäre der Mieter zur Grundreinigung des Teppichbodens beim Auszug verpflichtet.

  5. Rückbaupflicht des Mieters

    6. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter, die Mietsache bei Beendigung des Mietvertrages zurückzugeben. In der Regel hat diese Verpflichtung zum Inhalt, dass die vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten und Umbauten zu beseitigen sind. Ein eingebrachter Teppichboden ist also in der Regel zu beseitigen.

    Die Rückbaupflicht besteht auch für den Bodenbelag, den der Mieter von einem Vormieter übernommen hat. Nicht hingegen bezieht sich die Rückbaupflicht auf einen bereits bei Mietbeginn vorgefundenen Teppichboden.

    Eine Rückbaupflicht kann aber entfallen, wenn die Maßnahmen dazu dienten, die Räume in den vertraglich geschuldeten Zustand zu versetzen.

    Unter besonderen Umständen kann eine Rückbaupflicht des Mieters auch abgelehnt werden. Die Pflicht zum Rückbau entfällt, wenn es sich um dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wären und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt. Hierzu kann auch die Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens gehören (Urteil des OLG Frankfurt vom 19. Dezember 1991, 6 U 108/90, Rdnr. 181).

Ein­sichts­recht des Mie­ters in die Be­le­ge

vom

Die Pflicht des Vermieters zur Vorlage von Belegen folgt aus § 259 BGB. Dem Mieter steht also das Recht zu, die Belege einzusehen. Bei preisgebundenem Wohnraum hat der Mieter sogar ein Wahlrecht, ob er die Überlassung von Rechnungskopien wünscht oder ob er Einsicht in die Originale verlangt, § 29 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (NMV 1970).

Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Unterlagen, auf denen eine Abrechnung – insbesondere eine Betriebskostenabrechnung – beruht. Es sind auf Anforderung alle Unterlagen vorzulegen, aus denen sich Berechnungsfaktoren für erteilte Abrechnungen ergeben.

Bei Verweigerung der Belegeinsicht durch den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an einem möglicherweise geforderten Nachzahlungsbetrag gemäß § 273 BGB zu.

Mein „Musterschriftsatz“ für die Belegeinsicht nach einem möglicherweise unberechtigten Nachzahlungsverlangen in einer Betriebskostenabrechnung lautet daher wie folgt:

Musterschriftsatz Belegeinsicht

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der vorbezeichneten Angelegenheit zeige ich an, dass ich die Interessen des/der … vertrete. Die Kopie einer Vollmacht ist diesem Schreiben beigefügt.

Zur Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung/ Betriebskostenabrechnung und der darin enthaltenen Kostenpositionen bitte ich um Vorlage von Belegen zu folgenden Positionen:

  1. Hausmeister (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
  2. Hausreinigung (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
  3. Aufzugskosten (Übersicht der einzelnen Kostenpositionen, Nachweise zu den einzelnen Positionen, Wartungsverträge, …),
  4. …

Ich werde die im Amtsgerichtsbezirk üblichen Kopierkostenpauschale in Höhe von 0,25 € pro Kopie auf Anforderung umgehend nach Übersendung der Unterlagen ausgleichen. Ich würde auch einen Vorschuss auf die Kosten leisten. Ggf. bin ich auch bereit, eine Belegeinsicht am Ort des Mietobjektes durchzuführen. Diesbezüglich würde ich in dem Termin Vorlage der vorbenannten Unterlagen bitten. Die Vorlage sollte in geordneter und übersichtlicher Form erfolgen.

Bis zur Vorlage der Belege mache ich bereits jetzt ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages in der Betriebskostenabrechnung für meinen Mandanten geltend.

Mit freundlichen Grüßen

Min­de­rungs­be­rech­nung nach der Brut­to­miete

vom

Gemäß einer Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 (XII Z RA 225/03) ist die Mietminderung nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) zu berechnen. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten auch als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Von welchem Betrag bei der Errechnung der Mietminderung auszugehen ist, war bzw. ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Auffassung errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, dass die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu berechnen sei. Eine dritte Auffassung meint, dass die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten) für die Berechnung der Mietminderung maßgebend sei. Weiter wird die Auffassung vertreten, dass die Nebenkosten bei der Minderung nur erfasst werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den Mangel beeinträchtigt werde.

Gemäß der oben zitierten Rechtsprechung des BGH haben sich die Streitigkeiten meines Erachtens weitgehend erledigt. Zwar gibt es in verschiedenen Fallgestaltungen Vor- und Nachteile der oben beschriebenen Auffassungen, doch sollte einer „Rechtszersplitterung“ entgegengewirkt werden (siehe oben BGH, letzter Satz).

Problematisch ist allerdings, wie sich die Minderung auf die Bruttomiete zu den Nebenkosten und zu einer späteren Betriebskostenabrechnung verhält. Der Vermieter kann davon profitieren, wenn er die Minderungen in den Vorauszahlungen nicht in die Berechnung der Vorauszahlungen mit einbezieht. Richtigerweise sollte der Vermieter m. E. die nicht erfolgten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten „fiktiv“ als erfolgte Vorauszahlung verbuchen. Entsprechend sollte dann eine Quote hinsichtlich der Minderung bei einer späteren Betriebskostenabrechnung berechnet werden.

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