In der Regel werden bei einem Wohnraummietverhältnis zugunsten des Vermieters Abrechnungsfristen zwischen 3 und 6 Monaten zu Grunde gelegt (vgl. nur Weidenkaff in Palandt zu Einf. vor § 535 Rdnr. 126). Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters besteht erst, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Bei Geschäftsräumen können die Abrechnungsfristen auch ein Jahr betragen. Die Abrechnungsfristen werden gewährt, weil der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, eine Zwischenabrechnung über die Betriebskosten vorzunehmen.

Der Vermieter darf aber auch innerhalb der Abrechnungsfrist nur einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Der Einbehalt darf ohnehin nur stattfinden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der Einbehalt muss sich an der erwarteten Nachforderung orientieren. Ist eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten, so orientiert sich der einzubehaltende Betrag am voraussichtlichen Ergebnis der Abrechnung. Jedenfalls Kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Rückzahlung der gesamten Kaution wartet. Vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er jegliche Sicherheit aufgibt.

Der BGH bestätigte in einem Beschluss vom 14. Dezember 2010 (VII ZR 198/10) erneut, dass ein Zwang zu einer bestimmten Farbe bei der Auszugsrenovierung den Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis in seiner Freiheit der Farbauswahl unzulässig beeinträchtigt:

…
Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach beeinträchtigt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
…
… Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe (“weiß”) im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.
…

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern sowie dem Verwalter und ggf. einem Verwaltungsbeirat, § 20 Abs. 1 WEG.

Die Bestellung eines Verwalters ist aber gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Deshalb können Wohnungseigentümer auf einen Verwalter verzichten. Kleine Eigentümergemeinschaften machen davon Gebrauch. Aufgrund der Nähe zum Objekt kann dies sinnvoll sein.

Allerdings kann die Bestellung eines Verwalters nicht verhindert werden, wenn nicht alle Eigentümer darauf verzichten wollen, denn die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 20 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. Im Weigerungsfall kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwungen werden.

Der Verwalter kann aus dem Kreis der Eigentümer bestellt werden.

Grundsätzlich trifft die Gemeinschaft keine Gefährdungshaftung, d. h. sie haftet nicht für verschuldensunabhängig entstandene Schäden am Sondereigentum. Aber: Die Gemeinschaft haftet für Folgeschäden, die sie zu vertreten hat.

Entstehen z. B. bei dem “fehlerhaften Dach” nach der Beanstandung und dem Erkennen der Mängel noch Schäden, insbesondere nachdem die Eigentümergemeinschaft notwendige Instandsetzungsmaßnahmen abgelehnt hat, so kann der geschädigte Sondereigentümer die Miteigentümer ggf. erfolgreich auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Also: Grundsätzlich können Wohnungseigentümer Schadenersatzansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft nur dann geltend machen, wenn der Gemeinschaft ein Verschulden zuzurechnen ist. Beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden des Schadens liegt ein Verschulden in der Regel nicht vor. §§ 906 Abs. 2 BGB und § 14 WEG, die eine verschuldensunabhängige Haftung regeln, sind auch nicht entsprechend anwendbar (vgl. u. a. LG München vom 14. Dezember 2009, 1 S 9716/09).

Während der Mietspiegel von Remscheid und Wermelskirchen im Internetauftritt der Rücker Immobilien AG kostenlos als PDF-Dokument heruntergeladen werden kann, bietet die Stadt Remscheid ihren Bürgern nur die Möglichkeit, den Mietspiegel gegen ein Entgelt von 5,00 € (bzw. bei Versand 8,50 €) zu bestellen.

Vergleiche dazu die Angaben in dem offiziellen Internetauftritt der Stadt Remscheid unter “Mietspiegel” sowie unter “Rücker-Immobilien“.

Kann das so richtig sein?

I. BGH, Urteil vom 5. April 2006 (VIII ZR 163/05):

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

II. BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 (VIII ZR 71/08):

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307I 1 BGB, noch wird sie gem. § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.

III. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07):

a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Die Entscheidungen können im Volltext jeweils im Internetauftritt des BGH (bzw. dessen Datenbanken) gefunden und ausgewertet werden.

Hingegen gibt es natürlich auch wirksame Renovierungsklauseln “Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen”. Mit ihr werden die Renovierungsarbeiten während der Mietdauer auf den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen fallen unter anderem das Tapezieren und das Anstreichen.

Sind tatsächlich Renovierungsarbeiten bei Vertragsende fällig und kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter nach den §§ 280, 281 BGB Schadenersatz beanspruchen.

Für einen Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Vertragsende müssen allerdings die folgenden Punkte erfüllt sein:

1. Der Vermieter muss den Mieter zur Bewirkung der Leistung auffordern. Neben der konkreten Aufforderung zur Durchführung bestimmter Arbeiten ist der genaue Zustand der Mieträumlichkeiten zu beschreiben.

   Zur wirksamen Aufforderung genügt nicht die Aufforderung „die Wohnung zu renovieren“. Einzelne Beanstandungen und konkrete Mängel sind zu bezeichnen.

2. Es muss eine angemessene Frist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gesetzt werden, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Diese wird in der Regel bei 10 Tagen liegen, bei einer vollständigen Renovierung bei etwa zwei Wochen.

   Nur ausnahmsweise ist die Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. Dies gilt z. B., wenn der Schuldner die Leistung endgültig und ernsthaft verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen.

3. Neben der Durchführung der Reparaturen umfasst der Schadenersatzanspruch auch den Mietausfall. Zu fordern ist die Darlegung und der Beweis dafür, dass bei ordnungsgemäßer Renovierung die Räume an einen bereits vorhandenen dritten Mieter vermietet werden konnten bzw. dass bestimmte Interessenten aufgrund der vorhandenen Mängel die Wohnung nicht mieteten.

Wenn Schäden aufgrund technischer Mängel des Hauses oder auf Grund eines Wasserschadens nicht auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, fehlt es überhaupt an der Fälligkeit der Ansprüche zur Durchführung der Renovierung.

II. …
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist der in § 28 des Mietvertrages vom 17. Oktober 2001 individualvertraglich vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam.

1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von den Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 Abs. 4 BGB.

a) Nach dieses Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen, unwirksam. …
b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. …
c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertreten Meinung … gebietet auch der Schutzzweck des § 57 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. …
…
2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. …
…

Es ist jedoch zu beachten, dass das oben Ausgeführte ausdrücklich nur auf den Fall bezogen war, dass durch handschriftlichen Zusatz der Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Offen geblieben ist, ob eine formularvertragliche Regelung zu einem Kündigungsverzicht wirksam ist. Dies muss m. E. insbesondere im Hinblick auf ein Verbot überraschender Klauseln kritisch betrachtet werden.

Bei der Staffelmiete benachteiligt der formularmäßig erklärte, einseitige Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter allerdings nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete verinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04 -). Gemäß § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. M. E. muss aber der formularmäßige Verzicht ausdrücklich im Zusammenhang mit der Staffelmietvereinbarung stehen und darf auf keinen Fall den Mieter überraschen.

p.s.:

• Die Frist von vier Jahren ist nach einer jüngeren Entscheidung des BGH vom Abschluss des Vertrages bis zur ersten Beendigungsmöglichkeit zu berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10)
• Im Fall eines zehnjährigen Kündigungsausschlusses hat der BGH dazu entschieden, dass die Unwirksamkeit nicht dazu führt, dass der Vermieter jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10).

Der formularmäßige vollständige Ausschluss der Tierhaltung ist als Verstoß gegen § 307 BGB nichtig! Gleiches gilt, wenn die Erlaubnis der Tierhaltung von der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Vermieters abhängig gemacht wird. Aber: Ein solcher formularmäßiger Ausschluss ist wirksam, wenn Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische von dem Verbot ausgenommen werden.

Allerdings ist immer der Einzelfall zu betrachten. Immer wieder überraschen Entscheidungen.

Gerichtsentscheidungen zur Tierhaltung in Mietwohnungen

Der Bundesgerichtshof hat z. B. in einem Urteil vom 14. November 2007 (VIII ZR 340/06) ausgeführt, dass die Klausel “jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf” unwirksam ist. Die in dem Urteil in Streit stehende Regelung machte eine Ausnahme ausdrücklich nur bei Ziervögeln und Zierfischen. Dies sah der BGH als Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB an. Dies benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben. Die Klausel bringe nicht ausdrücklich zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen ebenfalls nicht versagt werden darf. Es bestehe durch die Klauselgestaltung die Gefahr, dass der Mieter von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werde. Das Urteil betraf die Halung von zwei Katzen.

Das AG Kerpen führt in einem Urteil vom 30. Juni 2009 (22 C 412/08) aus, dass ein Formularmietvertrag vorsehen darf, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig ist, die jeweils im Einzelfall anzufordern ist. Werde ein Hund ohne die Einwilligung angeschafft, so könne der Vermieter die Abschaffung auch dann ohne nähere Begründung verlangen, wenn der Vermieter zuvor anderen Mietern die Haltung von Hunden erlaubt hat.