Der BGH entschied in einem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03) zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht. In § 28 des Mietvertrages war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 vereinbart, ” die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht”. Die Mieter kündigten vor Ablauf der Frist:
II. …
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist der in § 28 des Mietvertrages vom 17. Oktober 2001 individualvertraglich vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam.1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von den Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 Abs. 4 BGB.
a) Nach dieses Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen, unwirksam. …
b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. …
c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertreten Meinung … gebietet auch der Schutzzweck des § 57 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. …
…
2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. …
…
Es ist jedoch zu beachten, dass das oben Ausgeführte ausdrücklich nur auf den Fall bezogen war, dass durch handschriftlichen Zusatz der Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Offen geblieben ist, ob eine formularvertragliche Regelung zu einem Kündigungsverzicht wirksam ist. Dies muss m. E. insbesondere im Hinblick auf ein Verbot überraschender Klauseln kritisch betrachtet werden.
Bei der Staffelmiete benachteiligt der formularmäßig erklärte, einseitige Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter allerdings nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete verinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04 -). Gemäß § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. M. E. muss aber der formularmäßige Verzicht ausdrücklich im Zusammenhang mit der Staffelmietvereinbarung stehen und darf auf keinen Fall den Mieter überraschen.
p.s.:
- Die Frist von vier Jahren ist nach einer jüngeren Entscheidung des BGH vom Abschluss des Vertrages bis zur ersten Beendigungsmöglichkeit zu berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10)
- Im Fall eines zehnjährigen Kündigungsausschlusses hat der BGH dazu entschieden, dass die Unwirksamkeit nicht dazu führt, dass der Vermieter jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10).
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